14 Nov

Rénover un petit appartement pour le louer? Coût des travaux mode d’emploi !

Publié par Architecte d'Intérieur Philippe Ponceblanc

Quelle aventure que celle de se lancer dans la gestion d’un bien locatif.

Quelle rentabilité peut on en tirer et quel est le coût des travaux pour ce type de bien?

Vous venez d’acquérir un petit appartement par le biais d’une succession ou par un achat permettant un investissement immobilier à court ou long terme, et l’inconnu portant sur le cout des travaux va probablement être un des premiers facteurs d’interrogations.

Les premiers éléments à prendre en compte sont liés à la normalisation du bien:

L’électricité et les équipements sont ils aux normes pour la mise en location de ce bien.

La surface de la (ou des) pièce correspond t’elle bien aux exigences du marché.

L’état général de l’appartement est il correct ( auriez vous l’envie d’y habiter vous même)

Le tour des ces questions va être le point de départ d’une décision de rénovation ou de restructuration du bien.

Les diverses expériences montrent qu’un bien rénové, aux normes et accueillant va augmenter le rapport locatif et éviter un “turnover” qui peut occasionner quelques mésaventures.

Pour faire simple, un bien de bonne qualité aura un avantage prédominant sur le marché de l’immobilier au regard des autres propositions.

A qui souhaitez vous louer votre studio ? Visez vous le bas de gamme ou le haut de gamme ?

Cette question a un coût et l’investissement de base sera donc en adéquation avec vos ambitions.

Afin de vous apporter quelques éléments de réponse, un barème des travaux peut être calculé en fonction de la surface de votre appartement.

Il est question ici de travaux à réaliser pour la mise sur le marché d’un bien haut de gamme.

Celui ci ne se situera pas forcément dans un quartier chic, mais plutôt dans un quartier répondant à des critères spécifiques (proximité des transports et vie de quartier)

La plupart des agents immobiliers tablent sur une moyenne de 1 000 euro/ m2 pour une rénovation complète pour ce type de bien.

Si cet estimatif reste un moyenne il faut nécessairement dissocier les pièces techniques ( cuisine, salle d’eau) des pièces sèches (salon,chambres).

En effet, le coût des travaux consacré aux pièces techniques sera nettement plus élevé que celui destiné aux pièces sèches. D’autant que dans le cadre d’une location, un minimum d’équipement en cuisine ou en salle d’eau sera une valeur ajoutée au rapport locatif.

Un équipement complet en cuisine ou en salle d’eau (mobilier, électroménager) devra être de bonne qualité pour valoriser la location et éviter une maintenance liée au remplacement régulier des équipements.

Pour être cohérent il sera estimé un montant moyen de 2 500 euro à 3 500/ m2 pour les pièces techniques.

Quant aux pièces "sèches" salon et chambres, le montant des travaux est estimé entre 400 et 800 euro / m2.

Pour prendre un exemple concret, un appartement de 40 m2 aura une surface destinée aux pièces techniques d’environ 10 m2 ( comprenant une cuisine une salle d’eau et un WC ) soit un montant estimé entre 25 000,00 et 35 000,00 euro pour cette partie.

Les autres travaux destinés aux parties dites “pièces sèches” d’une surface de 30 m2 seront estimés entre 20 000,00 et 30 000,00 euro.

L’addition des travaux/surfaces va être comprise entre 50 000,00 et 65 000,00 euros pour un appartement de 40 m2 soit une moyenne de 1 350,00 euro/ m2 toutes surfaces confondues.

Ce calcul démontre que le cout/travaux se défini en fonction de la surface de l’appartement.

Ainsi un studio de 20 m2 aura une surface dite “surface technique” aussi important que celle

des pièces sèches alors qu’un appartement de 100 m 2 verra ses surfaces techniques réduites à environ 20 % de la surface global de l’appartement.

Toujours pour exemple, le coût travaux d’un petit appartement de 20 m2 sera d’environ 2 200,00 euro/m2 alors qu’un appartement de 100 m 2 sera d’environ 1 200,00 euro/ m2.

L’équilibre du 1 000,00 euro /m2 se situera sur un appartement d’environ 150 m2.

Il est important de signaler que ce calcul est destiné à des travaux “haut de gamme” et réalisés par des entreprises indépendantes pour des travaux de restructuration totale.

Dans le cadre de travaux réalisés par une entreprise TCE ( tous corps d’état) ou par une entreprise générale il faudra calculer un abattement d’environ 20% sur le montant des travaux.

Il est évident qu’un diagnostic, effectué par un professionnel, sera indispensable avant de vous lancer dans cette aventure.

Philippe Ponceblanc Architecte d’intérieur Cfai, Ecole Boulle

204 Bd Bineau 92200 Neuilly sur Seine

01 46 24 14 71 Architecte intérieur Ponceblanc