23 Nov

Casse tête contre les murs…..

Publié par Architecte d'Intérieur Philippe Ponceblanc

Lors d’une restructuration lourde d’un appartement, il est peut être envisagé de modifier un ou plusieurs murs afin d’augmenter l’espace habitable.

Cependant ces séparations s’avèrent être des structures porteuses.

Ces murs, d’une épaisseur d’environ 15 à 20 cm, s’appellent des murs de “refend”.

Pourquoi ”refend ”car ce mur, se situant en général au centre de l’appartement, a pour fonction de soulager les dalles de plancher du niveau supérieur qui ne seraient pas assez longues pour traverser le bâtiment.

D’où son appellation.

L’histoire de ce mur étant maintenant expliqué, certaines obligations vont maintenant venir assaisonner votre projet.

En effet, ce mur est considéré comme “partie commune” de l’immeuble en copropriété au même titre que les murs extérieurs, la toiture, les couloirs et escaliers ainsi que le gaines techniques.

Dure réalité de s’apercevoir que vous n’êtes propriétaire que de l’air qui est à l’intérieur du volume…

Car sous le titre de parties privatives, vous n’êtes propriétaire que des m3 d’air que vous venez d’acheter.

Votre achat vous semblent maintenant très onéreux !..

Mais rassurez vous, vous êtes comme tous vos voisins, copropriétaires …

Ce qui vous donne le droit de participer aux décisions portant sur des modifications, améliorations et gestion de VOTRE l’immeuble.

Revenons donc à ce mur qui doit être déposé partiellement pour agrandir votre espace de vie.

Avant de vous lancer dans la démolition de celui ci, certaines règles sont à observer.

Une autorisation préalable doit être accordée lors d’une Assemblée Générale Ordinaire.

Si celle ci est trop éloignée de votre projet et si vous ne souhaitez pas attendre des mois la prochaine AGO, il sera alors nécessaire de présenter ce dossier en organisant une Assemblée Générale particulière.

Tous les frais portant sur la constitution de cette Assemblée particulière( Préparation du dossier par le Syndic de copropriété, convocations, rédaction des résolutions, location éventuelle d’une salle de réunion) seront bien entendu, à votre charge.

En fonction du nombre de copropriétaire, la note peut être de quelques centaines d’euro, voire plusieurs milliers d’euro.

On peut alors opter pour la sagesse de patienter quelques mois.

Concernant le contenu du dossier, des plans “avant/ après” devront être établis permettant une compréhension parfaite du dossier.

Une étude technique, établie par un Bureau d’Etudes Techniques, sera également nécessaire pour démontrer que vos travaux ne porteront pas atteinte à l’intégrité du bâtiment.

Le BET aura pour mission, de proposer une solution technique tenant compte des calculs des charges permettant de définir le type de renfort de structure ( IPN HPN etc… ) indispensable à la mise en oeuvre des travaux portant sur l’ouverture du mur.

Un dossier mal préparé aura moins de chance de faire l’unanimité et pourra être “retoqué” par manque de clarté.

Votre dossier est maintenant bouclé et adressé à votre Syndic de Copropriété pour préparer cette assemblée.

Premier conseil:

Ce type de décision en assemblée nécessitant une majorité de vote plus fort que les décisions de base, pourquoi ne pas présenter votre dossier au président du conseil syndical et aux autres copropriétaires possédant plus de tantièmes afin de les convaincre du bien-fondé de projet.

L’assemblée ayant approuvé cette résolution , vous avez obtenu le “sésame “ et vous pouvez presque débuter vos travaux.

Au fait, il n’y a eu ni réserve ni condition à cette autorisation ?

Pas certain…. Relisez le compte rendu de l’assemblée générale qui à du vous être adressé sous 2 mois.

N’y a t’il pas mentionné une condition d’assurance DO….. La fameuse Dommage Ouvrage ?

Et là, le dossier se complique un peu.

Votre assurance habitation n’est peut être pas en mesure de vous délivrer cette assurance et vous allez devoir rechercher un assureur spécialisé en Dommage Ouvrage.

Sans entrer dans les détails, cette assurance est obligatoire car elle va pouvoir intervenir très rapidement sur l’ensemble des éventuels désordres et ensuite prendre le temps d’aller chercher en responsabilité les différents intervenants (Architecte, BET, Entreprises)

D’où l’importance de demander, avant d’effectuer vos travaux, les assurances décennales des entreprises.

Second conseil : Prenez contact avec l’assureur de votre immeuble via votre Syndic de Copropriété qui peut probablement vous faire faire quelques économies. Celui-ci assurant déjà les parties communes ( étanchéité , couverture, structure etc.. ) il lui sera plus facile de vous proposer une assurance spécifique complémentaire, et à un tarif très inférieur à une assurance contractée à l’extérieur.

Pour information le coût de cette assurance DO peut varier de 1 500 à 6 000 euro en fonction des travaux à réaliser.

Bon, on y est … On peut casser ce mur …. Encore un peu de patience et de prévoyance !…

Avant de lancer le premier coup de pioche, un état des lieux, dans les parties communes, chez les occupants des appartements inférieurs et supérieurs devra être établi par huissier. ( l’entreprise en charge des travaux devra être présente pour signaler les fissures, et éventuels désordres).

Troisième conseil: Pour rester en bons termes avec votre voisinage, n’oubliez pas de protéger les parties communes et d’afficher la date de début et de fin des travaux.

Vous êtes au bout du chemin et vous pouvez maintenant démolir ce mur avec un plaisir non dissimulé.

Dernier conseil (et pas des moindres) : Prenez un architecte, architecte d’intérieur Cfai, ou Maître d’Oeuvre qualifié, pour établir l’ensemble du dossier et vous assister dans la réalisation de votre projet.

Philippe Ponceblanc Architecte d’intérieur

Exemples de réalisations de l'agence de Philippe Ponceblanc